Inhaltsverzeichnis:
Es ist der beliebteste REIT, welcher per Sparplan bespart wird!
Vorstellung der Realty Income Aktie
Realty Income Inc., mit Sitz in San Diego, Kalifornien, ist ein führender Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf die Akquisition und Verwaltung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Das Unternehmen wurde 1969 gegründet und ist seit 1994 an der New York Stock Exchange unter dem Ticker-Symbol "O" gelistet. Realty Income hat sich einen Ruf als einer der verlässlichsten Dividenden-REITs der Branche erarbeitet und ist für seine regelmäßigen monatlichen Dividendenausschüttungen bekannt, welches ihm zum beliebtesten Sparplan-REIT macht.
In diesem Research werden wir das Geschäftsmodell der Realty Income Aktie analysieren, die aktuelle Bewertung betrachten, einen Vergleich zur Konkurrenz anstellen und diese in der aktuellen makroökonomische Lage einordnen, und dann zu guter Letzt unser Fazit, ob es Sinn macht in Realty Income jetzt einzusteigen.
Analyse des Geschäftsmodell & Management
Das Geschäftsmodell von Realty Income ist darauf ausgerichtet, eine stabile und vorhersehbare Einkommensquelle für Investoren zu schaffen. Das Unternehmen schließt langfristige, netto-gekoppelte Mietverträge ab, auch "Triple-Net-Lease" genannt, bei denen die Mieter die meisten oder alle Betriebskosten tragen. Dies ermöglicht Realty Income, stabile Mieteinnahmen zu generieren und das Risiko von Schwankungen bei den Betriebskosten zu minimieren. Mit über 6.500 Immobilien und einer breiten Mieterdiversifikation, darunter namhafte Unternehmen wie Walmart, Walgreens und FedEx, ist das Unternehmen gut positioniert, um stabile Einnahmen zu erzielen. Siehe hierzu Abb. 2.:
Realty Income verfügt über ein erfahrenes Managementteam, das über umfangreiche Branchenkenntnisse und Expertise im Immobiliensektor verfügt. Das Managementteam ist darauf ausgerichtet, die Geschäftsstrategie umzusetzen, langfristiges Wachstum zu erzielen und den Shareholder Value zu steigern.
Das Team besteht aus Führungskräften, die über langjährige Erfahrung im Immobiliensektor verfügen und eine breite Palette von Fachkenntnissen mitbringen und zeichnet sich durch langfristige Kontinuität aus. Die Schlüsselpositionen im Unternehmen werden über einen längeren Zeitraum von stabilen und erfahrenen Führungskräften besetzt. Diese fördert die konsistente Geschäftsstrategie und eine kontinuierliche Umsetzung der langfristigen Ziele des Unternehmens. Der momentane CEO & gleichzeitig President von Realty Income, Sumit Roy, ist seit 2011 bei Realty Income dabei und leitet das Geschäft als CEO seit 2018 bzw. als President seit 2015 von Realty Income bis dato mit Bravour.
Ein weiterer wesentlicher Teil des Erfolgs von Realty Income liegt in seiner Mietstruktur. Das Unternehmen schließt langfristige, in der Regel für 10 Jahre, netto-gekoppelte Mietverträge ab, bei denen die Mieter verantwortlich für die meisten oder alle Betriebskosten der Immobilie sind. Diese werden in Englisch "Triple-Net-Lease" genannt. Diese Verträge ermöglichen Realty Income, stabile Mieteinnahmen zu generieren und das Risiko von Schwankungen bei den Betriebskosten zu minimieren und somit die Profitabilität zu maximieren. Das Mieterportfolio von Realty Income ist breit diversifiziert, wobei keine einzelne Branche mehr als 11% der jährlichen Mieteinnahmen ausmacht.
Wie am Anfang erwähnt, erwirbt, besitzt und betreibt Realty Income eine breite Palette von Gewerbeimmobilien in den USA, darunter Einzelhandels-, Industrie- und Büroimmobilien. Das Portfolio von Realty Income umfasst über 6.500 Immobilien in verschiedenen Branchen, einschließlich Einzelhandelsriesen, Restaurants, Banken, Fitnessstudios und vieles mehr. Natürlich ist zu beachten, dass diese gerne schwanken und das Portfolio der Immoblien wachsen, sowohl auch sinken kann.
Das Portfolio verfügt über ein hohen Grad an Diversifikation von Immobilien in verschiedenen Branchen und Sektoren. Durch diese Diversifizierung strebt Realty Income an, das Risiko zu mindern und von unterschiedlichen wirtschaftlichen Bedingungen in verschiedenen Branchen zu profitieren.
Realty Income hat eine solide Wachstumsstrategie verfolgt, um seinen Wert für die Aktionäre langfristig zu steigern. Das Unternehmen plant, weiterhin in hochwertige Gewerbeimmobilien zu investieren und sein Portfolio durch Akquisitionen zu erweitern. Darüber hinaus strebt Realty Income an, seine Beziehungen zu bestehenden Mietern zu festigen und neue Mieter zu gewinnen, um die Auslastung seiner Immobilien zu maximieren. Das Unternehmen hat auch Expansionspläne außerhalb der USA angekündigt, um sein Wachstumspotenzial international auszuschöpfen. Siehe hierzu Abb. 1, die die Investitionen in England zeigt, welches schon 10,3% des Portfolios ausmacht. Jedes Jahr schafft es Realty Income seine Mieten zu erhöhen und entsprechend spiegelt es sich in den Dividendenerhöhungen wider.
Es werden jeden Monat regelmäßig Dividenden ausgeschüttet, die bis jetzt Stück für Stück gestiegen sind. Laut Realty Income beträgt die durchschnittliche Dividenden Wachstumsrate bei 4,4% und einem jährlichen Total Return von 14,6% seit 1994, welches sehr vielversprechend klingt. Durch diesen langen Trackrecord der Erhöhungen der Dividenden, wird das Unternehmen als "The Monthly Dividend Company" bezeichnet. Das führt dazu, dass viele Einkommensinvestoren Realty Income in ihr Portfolio aufnehmen.
Fassen wir alles zusammen, sehen wir, dass das Management von Realty Income einen starken Fokus auf die Schaffung von Shareholder Value legt. Die Geschäftsstrategie konzentriert sich darauf, ein nachhaltiges Wachstum zu erzielen und den langfristigen Erfolg des Unternehmens und seiner Aktionäre zu fördern. Die Dividendenpolitik von Realty Income, bei der monatliche Dividenden ausgezahlt werden, spiegelt die Orientierung des Managements an der Schaffung von Einkommen für die Aktionäre wider. Des Weiteren, verfolgt das Management eine wachstumsorientierte Strategie und ist aktiv in der Akquisition neuer Immobilien. Das Unternehmen hat ein stringentes Auswahlverfahren für Akquisitionen und legt Wert auf eine gründliche Due Diligence, um qualitativ hochwertige Immobilien zu erwerben, die zur langfristigen Wertschöpfung beitragen.
Top-Down-Analyse
Nun, wo wir das Geschäftsmodell & das Management kennengelernt und verstanden haben, widmen wir uns der Top-Down-Analyse. Wieso und weshalb die Top-Down-Analyse hier Sinn macht anzuwenden, erfährst du hier, sobald der Artikel verfügbar ist.
Die Top-Down-Analyse ist aufgeteilt in Makroanalyse, Sektorenanalyse & Unternehmensanalyse. Diese Analyse soll dabei helfen zu verstehen, weshalb Realty Income mit dem Aktienkurs so steht, wie sie aktuell ist und wie das Umfeld im Moment aussieht & in der Zukunft aussehen könnte.
Makroanalyse:
Realty Income unterliegt verschiedenen externen Einflüssen, die potenziell Auswirkungen auf das Unternehmen haben könnten. In Zeiten wirtschaftlicher Rezessionen oder Abschwünge könnten Unternehmen Schwierigkeiten haben, ihre Mietverpflichtungen zu erfüllen. Das kann zu höheren Leerständen führen und die Mietpreise negativ beeinflussen. Einige der Faktoren, die das Unternehmen beeinflussen könnten, sind:
Veränderungen im Verbraucherverhalten: Veränderungen im Verbraucherverhalten, wie beispielsweise der verstärkte Online-Einkauf (E-Commerce), könnten sich auf die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien auswirken. Wenn Einzelhandelsunternehmen ihre Präsenz in physischen Geschäften reduzieren, könnte dies zu erhöhten Leerständen und niedrigeren Mietpreisen führen.
Zinssatzänderungen: Veränderungen der Zinssätze können die Finanzierungskosten erhöhen und die Attraktivität von Immobilieninvestitionen beeinflussen. Steigende Zinsen könnten die Kapitalkosten erhöhen und die Rentabilität von Immobilienprojekten verringern. Dieses Risiko betrifft alle Immobilienunternehmen, da früher doer später die Darlehen, die sie im Moment haben, refianzieren müssen. Abhängig davon, wie die Zinsen aktuell stehen, kann dies sich vorteilhaft oder nachteilhaft erweisen. Bei Realty Income sind die Maturities, also die Fälligkeiten der Darlehen, insgesamt sehr gut verteilt, sodass es kein Jahr gibt, wo Fälligkeit auf einen Schlag groß ausfallen.
Rechtliche und regulatorische Änderungen: Änderungen in den rechtlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen könnten Auswirkungen auf die Betriebsabläufe und die Rentabilität von Realty Income haben. Zum Beispiel könnten Änderungen in den Steuergesetzen oder Mietvorschriften die Rentabilität von Immobilieninvestitionen beeinflussen.
Naturkatastrophen und Umweltbedingungen: Naturkatastrophen wie Hurrikane, Erdbeben oder Überschwemmungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen, insbesondere auf Hinsicht, dass Realty Income viele Immobilien in Texas hat, welches sehr oft von Umweltkatastrophen betroffen ist. Auch Umweltbedingungen wie Umweltauflagen oder Umweltauswirkungen könnten Auswirkungen auf den Wert und die Nutzung der Immobilien haben. Zwar ist Realty Income sehr gut dabei die Bedingungen zu erfüllen, kann nichtsdestotrotz ein Risiko werden bezüglich der Einschränkung der Operationen, wenn die Regulatorik neue Bedingungen auferlegt.
Es ist wichtig anzumerken, dass Realty Income als diversifizierter REIT mit einem breiten Portfolio von Mietern und Immobilien bestrebt ist, diese Risiken zu mindern. Das Unternehmen strebt an, langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern abzuschließen und eine breite geografische und sektorale Diversifikation zu erreichen, um potenzielle Risiken zu streuen. Dennoch sind externe Faktoren, insbesondere wirtschaftliche Bedingungen und sich ändernde Markttrends, Risiken, die berücksichtigt werden sollten und zum Teil Risiken nicht "weg-diversifiziert" werden können. Globale Ereignisse, wie COVID-19, die großen Einfluss auf die tägliche Aktivität haben, können Einfluss auf die Immobilienbranche haben, wie zum Beispiel die weite Akzeptanz von Homeoffice, die durch die Pandemie in breiter Fläche initiiert wurde. Dadurch kann die Nachfrage nach Bürofläche sinken und/oder die Nachfrage nach größere Wohnungen/Häusern erhöhen.
Sektorenanalyse:
Die Einschätzung der Immobilienbranche kann eine gewisse Herausforderung darstellen, da sie sowohl stabile Elemente als auch Aspekte des Wandels aufweist. Hier sind einige Punkte zu beachten:
Stabilität: Die Immobilienbranche ist bekannt für ihre Stabilität und Langfristigkeit. Immobilien sind physische Vermögenswerte mit einem begrenzten Angebot, und die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien kann in der Regel als relativ stabil angesehen werden. Dies gilt insbesondere für Immobilien mit langfristigen Mietverträgen, wie sie bei Realty Income üblich sind. Nichtsdestotrotz laufen eventuell die Mietverträge aus und dann ist die Frage, ob diese wieder verlängert werden oder endgültig gekündigt werden. Zwar hat Realty Income bis dato problemlos neue bzw. bestehende Mietverträge verlängern können, heißt nicht, dass das Selbstverständlich ist, insbesondere durch den E-Commerce Trend & Homeoffice Möglichkeiten. Ich persönlich bin der Meinung, dass diese beide Punkte etwas zu sehr überwertet werden und die Gefahr am Ende des Tages nicht so hoch ist, wie diese von Analysten eingeschätzt werden, jedoch diese im Hinterkopf behalten sollte.
Zyklische Natur: Die Immobilienbranche kann jedoch auch konjunkturellen Schwankungen unterliegen. Wirtschaftliche Bedingungen, Zinssätze und Marktnachfrage können sich im Laufe der Zeit ändern und sich auf die Immobilienmärkte auswirken. In wirtschaftlichen Abschwüngen kann es zu erhöhten Leerständen und sinkenden Mietpreisen kommen, während in Phasen des wirtschaftlichen Aufschwungs die Nachfrage steigen kann. Diese lässt sich bei Realty Income sich sonderlich sehen. Die Einnahmen sind konstant stabil geblieben und man hat kaum einen zyklischen Impact auf die Einnahmen sehen können. Einer der Gründe hierfür sind die Mieter, die ein Teil aus "Non-Discretionary" bestehen, also Kunden, die Supermärkte betreiben, die immer gebraucht werden, unabhängig von der wirtschaftlichen Situation.
Technologische Veränderungen: Technologische Entwicklungen können die Immobilienbranche beeinflussen. Wie vorhin erwähnt, zum Beispiel der Aufstieg des E-Commerce, der Auswirkungen auf den Einzelhandelssektor und die Nachfrage nach physischen Einzelhandelsimmobilien haben kann oder auch schon hat. Neue Technologien können auch den Bedarf an Büroflächen und Arbeitsplatzgestaltung beeinflussen.
Wettbewerb: Realty Income konkurriert mit anderen REITs und Immobilienunternehmen um attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Verfügbarkeit von qualitativ hochwertigen Immobilien und die Wettbewerbssituation können Auswirkungen auf die Expansions- und Akquisitionsstrategie des Unternehmens haben. Das ist jedoch ein allgemeiner Aspekt, der jedes Unternehmen betrifft. Ein positiver Aspekt für Realty Income ist, dass sie ein Größenvorteil haben, da sie wesentlich besser Kapitalisiert und besser finanziell aufgestellt sind, sodass sie schneller, effizienter und effektiver Objekte akquirieren können, als die Konkurrenz.
Marktbewertung des Immobiliensektors 2023:
Debt Ratio: 0,355
Coverage Ratio: 6,3x
Yield: 4,44%
Unternehmensanalyse:
Realty Income Corporation hat eine starke Stellung im Markt für Gewerbeimmobilien, insbesondere im Bereich der Single-Tenant Net Lease Properties.
Die starke Stellung von Realty Income im Markt spiegelt sich auch in der Anerkennung wider, die das Unternehmen erhalten hat. Realty Income ist im S&P 500 Index gelistet und hat Investment-Grade-Ratings von den führenden Rating-Agenturen erhalten.
Es ist wichtig anzumerken, dass der Markt für Gewerbeimmobilien Wettbewerb birgt, und Realty Income konkurriert mit anderen REITs und Immobilienunternehmen um attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Stellung des Unternehmens wird durch seine langjährige Erfahrung, sein diversifiziertes Portfolio, seine solide Performance und seine etablierte Markenbekanntheit gestärkt.
Realty Income hat in den letzten Jahren eine beeindruckende finanzielle Leistung erzielt. Das Unternehmen verzeichnete eine kontinuierliche Steigerung der Umsatzerlöse und des Nettogewinns. Im Geschäftsjahr 2022 erzielte Realty Income einen Umsatz von rund 2 Milliarden US-Dollar und "Funds From Operations" (FFO) von über 1,12 Milliarden US-Dollar. Das Unternehmen hat auch seine monatliche Dividendenzahlung in den letzten aufeinanderfolgenden Quartalen erhöht, was seine Position als zuverlässiger Dividenden-REIT unterstreicht.
Übersicht der finanziellen Entwicklung
Periode | 2020 | 2021 | 2022* | 2023e | 2024e | 2025e |
Umsatzerlöse | 1.647.087 | 2.081.569 | 3.337.233 | 3.772.016 | 4.185.776 | 4.544.792 |
Wachstum in % | 10,68% | 26,38% | 60,32% | 14,32% | 10,97% | 8,58% |
FFO | 1.142.119 | 1.240.580 | 2.471.893 | 2.842.684 | 3.168.148 | 3.480.258 |
Wachstum in % | ... | 8,62% | 99,25% | 15% | 11,45% | 9,85% |
FFO Payout in % | 84,41% | 94,75% | 73,62% | ~80% | ~80% | ~80% |
Dividenden pro Aktie | $2,80 | $2,84 | $2,96 | $3,05 | $3,14 | $3,24 |
*2022 wurde der Merger mit VEREIT durchgeführt, weshalb dieser enormer Zahlensprung ergab. Der Wachstum kommt hauptsächlich aus dem Merger und nicht aus dem "Organic Growth".
Kennzahlen zu Ertrag & Rentabilität
ROAE | 3,30% |
ROAA | 1,92% |
Kapitalumschlag | 0,1367 |
Rental NOI/Avg Gross Properties | 7,96% |
FFO/Umsatzerlöse | 73,62% |
EBITDA Marge | 89,07% |
EBIT Marge | 39,02% |
Kennzahlen zur finanziellen Stabilität
Eigenkapitalquote | 35% |
Dynamischer Verschuldungsgrad | 10,17x |
Net Debt/FFO | 7,47x |
Recurring EBITDA/ Interest Expense | 6,44x |
Immobilien Investment Wachstum | 19,44% |
Gesamtverschuldung/Immobilien | 42,54% |
Net Debt/EBITDA | 6,22x |
Goodwill-Anteil | 7,51% |
Bewertungskennzahlen
P/FFO | 14,75 |
P/AFFO | 15,20 |
Einstandsrendite | 6,76% |
KBV | 1,37 |
KUV | 17,60 |
EV/EBITDA | 19,76 |
Debt-to-Equity Ratio | 0,64x |
Vergleich zur Konkurrenz (Bilanzjahr 2022)
Hier sind ein paar nennenswerte Konkurrenten für Realty Income, die entweder direkt oder indirekt konkurrieren. Alle vier REITs sind sehr bekannt und werden häufig ins Portfolio aufgenommen. Eine umfassende Analyse der anderen REITs wird bald folgen. Schau hier nach, ob es schon soweit ist.
Schauen wir die Zahlen an, dann sehen wir, dass Realty Income Vergleich im Mittelfeld spielt und von der Bewertung tatsächlich nicht zu teuer bewertet ist, wie es in der Vergangenheit der Fall war, jedoch immer noch am teuersten von den Konkurrenten ist.
Die Gründe sind wie folgt:
Größenvorteil
Mieterstruktur
Wachstum
Diese drei Gründe, die wir oben schon besprochen haben, sind hauptsächlich die Treiber der aktuellen Bewertung und ich muss im großem und ganzem sagen, dass das auch gerechtfertigt ist. Realty Income bietet schließlich ein stabiles Geschäft, mit guten Wachstumsperspektiven, die leider entsprechend gerne vom Markt teuer bewertet wird.
| Realty Income | National Retail Properties | Simon Property Group | Kimco Realty Corp |
Marktkapitalisierung | $40,52 Milliarden | $7,84 Milliarden | $38,27 Milliarden | $12,47 Milliarden |
P/FFO | 14,59 | 13,39 | 9,83 | 12,87 |
P/AFFO | 15,08 | 13,22 | 10,82 | 16,16 |
KBV | 1,45 | 1,95 | 12,33 | 1,27 |
FFO/Umsatzerlöse in % | 64,16% | 71,19% | 74,13% | 63,64% |
Net Debt/FFO | 7,47x | 7,13x | 5,54x | 7,32x |
FFO/Growth-Rate per Share | 35,10%* | 15,70% | 0,10% | 14,50% |
Occupancy Rate in % | 99% | 99,40% | 94,90% | 95,70% |
Debt-to-Equity Ratio | 0,64x | 0,95x | 7,05x | 0,76x |
Dividend Yield in % | 5,12% | 5,11% | 6,32% | 4,57% |
Dividenden Wachstumsrate in % | 4,22% | 4,00% | 4,50% | 23,5%* |
Schulden Konstellation | 85,33% Fixed Rate | 95,76% Fixed Rate | 91,02% Fixed Rate | 99,75% Fixed Rate |
ROAA | 1,92% | 4,25% | 7,39% | 0,63% |
ROAE | 3,30% | 8,45% | 67,78% | 1,15% |
*Kimco hat 2020 seine Dividenden um mehr als 50% gekürzt. Nun will Kimco die Dividenden wieder auf den alten Stand und darüber hinausbringen, daher sind die Wachstumsraten so hoch.
Fazit zur Realty Income Analyse
Stand der Dinge:
Realty Income Inc. ist ein zuverlässiger Dividenden-REIT mit einem starken Geschäftsmodell. Das Unternehmen hat sich als vertrauenswürdiger Akteur in der Immobilienbranche etabliert und bietet Investoren eine stabile Einkommensquelle. Mit langfristigen Mietverträgen, einer breiten Mieterdiversifikation und einem konservativen Wachstumsansatz ist Realty Income gut positioniert, um auch in Zukunft solide Ergebnisse zu erzielen.
Das Geschäft zeichnet sich durch langfristige Mietverträge, die Nutzung des Net Lease-Modells, monatliche Mietzahlungen, ein diversifiziertes Portfolio und eine wachstumsorientierte Strategie aus. Das Unternehmen strebt an, stabile Cashflows zu generieren und den Wert für seine Aktionäre auf lange Sicht zu steigern.
Insgesamt ist Realty Income eine attraktive Option für Anleger, die nach einer stabilen Dividendenrendite suchen, jedoch ist es wichtig, dass Realty Income durch die gute Stabilität & Zuverlässigkeit teuer bewertet ist und somit abzuwägen ist, wie und wann man bei Realty Income einsteigen möchte.
Chancen & Risiken:
Chancen | Risiken |
|
|
2. Konstante Wachstumsmöglichkeit | 2. Verlangsamung der Wachstumsrate |
3. Nicht-zyklisches Geschäft | 3. Expansion in unbekanntes Terrain z.B. Europa, welches andere Risiken beherbergt |
Im Vergleich zur Konkurrenz sieht man, dass Realty Income im Mittelfeld spielt und weder zu teuer, noch zu günstig ist. Ich persönlich würde mit einem Sparplan bzw. mit "Cost Averaging" Realty Income ins Portfolio holen und die Position Stück für Stück vergrößern. Eine größere Einmalanlage sehe ich persönlich als suboptimal, da, stand 13.07.2023, die Volatilität in den Märkten auf erhöhtem Level sind und entsprechend schnelle Kurs-Bewegungen nach unten und nach oben ergeben können. Mit genügend Reserve zum Nachkaufen kann solche Opportunitäten zu Gunsten für sich anwenden.
Bei Fragen und Anregungen kannst du uns gerne kontaktieren! Wir freuen uns über deine Nachricht!
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